Particulier » Veelgestelde vragen

Vanaf het moment dat u het besluit neemt tot de oplevering neemt het bouwen van een eigen huis al gauw twee tot drie jaar in beslag. Als u al eigenaar bent van een kavel en bijvoorbeeld kiest voor een cataloguswoning, kan het sneller. Uit de ervaringen met CPO blijkt dat als uw groep de zaken op orde heeft en u weet wat u wilt, het erg snel kan gaan. Een goed contact met de gemeente en goede afspraken met de aannemer ondersteunen uw bouwtempo.

Het bouwen van woningen in collectief particulier opdrachtgeverschap is een goede manier om betaalbare woningen te realiseren. Omdat bewoners zelf opdrachtgever zijn, kunnen zij zelf bepalen waar ze geld aan uitgeven en wat belangrijk is. Daarnaast worden de woningen tegen de kostprijs gerealiseerd, en die is meestal lager dan de marktwaarde.

De SEV heeft in 2006 een onderzoek gedaan naar de prijs van collectief particulier opdrachtgeverschap. Uit dit onderzoek bleek dat het mogelijk is om enorme besparingen te realiseren bij CPO. Sinds het onderzoek zijn de bouwkosten echter fors gestegen. Een deel van het prijsvoordeel is dus inmiddels weg.

Een CPO-project is niet anders dan een regulier bouwproject. De meeste gemeenten behandelen u ook als zodanig. Op de site van het ministerie van VROM kunt u nagaan welke vergunningen u moet aanvragen www.vrom.nl/bouwregelgeving

Ruimtelijke ordening
Als u grond hebt kunnen verwerven moet u rekening houden met de randvoorwaarden van de ruimtelijke ordening en de bouwregelgeving. Als er geen woonbestemming te krijgen is op een stuk grond, is het voor u waardeloos: u wilt er immers gaan bouwen en wonen.

In goed overleg met de gemeente is het soms mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen. Daardoor kunt u bouwen op locaties waar dat eerst niet werd toegestaan. Dit is een gebruikelijke procedure voor nieuwbouw, maar vraagt wel om medewerking van de gemeente.

In het stedenbouwkundig plan zijn de verkaveling en de eisen aan de woning opgenomen. Invloed op de verkaveling biedt mogelijkheden om doelstellingen van uw CPO-groep te realiseren.

Bouwbesluit en welstand
Nadat u een bouwvergunning heeft aangevraagd toetst de gemeente of uw plannen voldoen aan alle regelgeving. Het gaat om het bouwbesluit met alle bijbehorende normen en regels en om welstand. De eisen voor welstand zijn vastgelegd in de welstandsnota, die de gemeenteraad heeft vastgesteld.

De architect die u inhuurt houdt in principe rekening met alle regelgeving. Toch is het niet vreemd als uw voorstel de eerste keer wordt afgewezen. Zeker de welstandseisen zijn moeilijk vooraf toetsbaar te maken. Ook komt het voor dat een gemeente meer tijd nodig heeft voor de beoordeling dan er officieel voor beschikbaar is, en dan met een verzoek om nadere toelichting afwijst.

Samenwerken met de gemeente
De randvoorwaarden voor een CPO-project verschillen van locatie tot locatie. Sommige gemeenten staan te springen om u te ontvangen en denken met u mee. Er zijn ook gemeenten waar men meer moeite heeft met CPO. De houding van de gemeente kan veel verschil maken bij het doorlopen van alle procedures.

In de brochure Eigen Huis Bouwen van de Vereniging Eigen Huis. Er wordt onder meer aandacht besteed aan de keuze van architect en / of aannemer, de voor- en nadelen van gangbare bouwsystemen, contracten, het opstellen van een budget en de diverse procedures en vergunningen.

De meeste bewoners van CPO projecten zijn enthousiast over hun werk en geven vaak graag een toelichting. De Kersentuin heeft zelfs een handleiding op hun site opgenomen. Ook op de sites van andere bewonersgroepen is veel te lezen en te zien: 

De Kersentuin, Utrecht

Het Groene Dak, Utrecht                       

Ecologisch woonproject De Goedemeent, Purmerend    

Vrijburcht, Amsterdam                                

Zonne Entree, Apeldoorn                                      

Zonnespreng                                                

De Omslag, overzichtsite                           

Collectief bouwen staat op ICEB.nl centraal. U kunt op meer manieren invloed uitoefenen op de indeling van woningen en de directe omgeving ervan. De hoeveelheid invloed  die u heeft verschilt per manier van bouwen.

1. Van particulier opdrachtgeverschap is sprake wanneer een particulier zelf de grond koopt of in erfpacht krijgt en daarna zelf partijen inschakelt om zijn woning te realiseren. Die heeft daardoor veel zeggenschap, omdat alleen hij de beslisiingen neemt.

2. Collectief particulier opdrachtgeverschap is hier een afgeleide van: verschillende particulieren vormen samen een groep (en organiseren zich in een stichting of een vereniging). Zij zijn als groep de opdrachtgever van architect en aannemer. Bepaalde beslissingen worden met de groep genomen, andere zaken kan ieder lid van de groep zelf invullen.

3. Bij medeopdrachtgeverschap heeft een ontwikkelaar of corporatie bouwgrond (of een herstructureringslocatie) en zoekt daar bewoners bij om samen woningen te ontwikkelen. De bewoners denken dan mee over hoe de woningen eruit moeten gaan zien en hoe ze gerealiseerd moeten worden.

Consumentgerichte projectontwikkeling hoort niet in dit rijtje omdat het opdrachtgeverschap niet bij de particulier ligt. We noemen het toch even ter onderscheid; het gaat om traditionele projectontwikkeling waarbij de koper veel (keuzes) kan maken over bijvoorbeeld de indeling van de woning. De ontwikkelaar heeft de grond en kiest met wie er gebouwd wordt. De koper kiest uit de verschillende opties die de ontwikkelaar aanbiedt.

Begeleiding door een gespecialiseerd bureau is een van de succesfactoren bij CPO-projecten. Het bureau begeleidt het groepsproces en zorgt ervoor dat de groep de rol van opdrachtgever goed vervult. Daarnaast biedt de begeleider hulp bij het plannen en uitvoeren van het bouwproces.

De onafhankelijkheid van het bureau is erg belangrijk. Een onafhankelijk bureau kan CPO-groepen helpen bij het maken van afspraken met bijvoorbeeld een aannemer, of bij de prijsvorming, zonder zelf belang te hebben bij bijvoorbeeld een bouwer.

Er bestaat geen landelijke vereniging van bouwbegeleidingsbureau’s en er is (nog) geen keurmerk. Onder de links op deze site staat een overzicht van bureaus die bij ICEB bekend zijn als begeleiders van voornamelijk CPO-projecten. Staat uw favoriete bureau er niet tussen, neemt u dan contact op met info@iceb.nl.

Een programma van eisen voor een woning bevat wensen zoals het aantal kamers, de inrichting van de woning, de afwerking etc. Het is de vertaling van uw woonwensen in een eisenpakket waarmee de architect aan de slag kan. Een CPO-project heeft niet alleen een programma van eisen per woning, u kunt ook met elkaar afspraken maken over gemeenschappelijke voorzieningen zoals een tuin, garage of gemeenschappelijke ruimte.

Als u met anderen huizen wilt laten bouwen en daarvoor als groep  zakelijke overeenkomsten wilt aangaan, moet u zich in een rechtsvorm organiseren.
Er zijn twee mogelijkheden: een vereniging of een stichting. Een vereniging met leden is democratischer, maar omdat iedereen kan meepraten, kan de besluitvorming ook trager zijn. Bij een stichting beslist het stichtingsbestuur. Het stichtingsbestuur kan een overeenkomst met de deelnemers sluiten over de mate van inspraak.
Er zijn ook projecten die zonder vereniging of stichting bouwen en waarbij er bijvoorbeeld een bouwbegeleidingsbureau een grotere rol speelt. Daar waar sprake is van een collectieve verantwoordelijkheid raden we aan om een vereniging of stichting op te richten.

 In vrijwel elke gemeente is wel een locatie te vinden die geschikt is voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Het is alleen zaak om die ook te verkrijgen: niet elke gemeente heeft zelf grondposities, of stelt de grond beschikbaar voor CPO.

Oftewel, als u niet over grond beschikt moet u op zoek. U kunt kijken op de website van de gemeente naar keuze, of u kunt in kavelbanken kijken. Op de pagina  Zoek een kavel doen wij enkele suggesties.

Bij een CPO-proces werkt u met verschillende partijen samen. Op de pagina hoe pak je dat aan ziet u de rol die elke partij heeft.

U krijgt te maken met:

Gemeente – Tijdens het bouwproces krijgt u te maken met een aantal afdelingen binnen de gemeente. Sommige gemeenten bieden een contactpersoon aan als ondersteuning voor CPO groepen. Die kan u helpen om uw weg te vinden binnen de gemeente en de procedures.

 Adviseur – De procesbegeleider is een van de adviseurs waar u veel aan kunt hebben. Daarnaast kunt u nog andere adviseurs inhuren. afhankelijk van uw wensen. Een bouwkostenadviesbureau kan u bijvoorbeeld helpen met het beperken van de bouwkosten.

Achtervang – Als er deelnemers uitvallen is het handig om een achtervang geregeld te hebben, die dat aandeel in het project kan overnemen. Zo beperkt u het groepsrisico. Een corporatie kan achtervang zijn, maar sommige projectontwikkelaars zijn ook in staat deze rol op zich te nemen. De bouw van woningen is meestal lucratief, dus het risico van de achtervang is niet heel groot. Maak goede afspraken, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.

Architect – De ontwerper van uw woningen, en soms ook van het stedenbouwkundig plan. Kijk bij Zoek een architect voor suggesties.

Aannemer – De bouwer heeft grote invloed op het uiterlijk en de kwaliteit van uw huis. Er zijn verschillende manieren om een aannemer te betrekken bij uw bouwproces. U kunt bijvoorbeeld besluiten om de aannemer te betrekken bij het uitwerken van het ontwerp, door in een bouwteam samen te werken. Overleg dit met uw adviseurs en/of architect.

U beperkt stijgende kosten door zoveel mogelijk vooraf te besluiten: zorg dat u van te voren duidelijk heeft wat u precies wilt. (Veranderingen gaandeweg het proces zijn wel mogelijk, maar kunnen extra kosten opleveren.) Zorg daarnaast dat u duidelijke offertes krijgt. Het is de bedoeling dat u vooraf zo goed mogelijk inzicht krijgt in de werkelijke kosten. In een goede offerte staan de volgende zaken expliciet vermeld:

• wat precies wordt gebouwd met een beschrijving per vertrek van de verschillende materialen en de staat van afwerking;
• de hoeveelheid benodigd materiaal;
• de kosten per onderdeel of van het materiaal;
• de arbeidskosten;
• alle andere kosten die met de bouw te maken hebben, bijvoorbeeld opslag en bewaking van het bouwmateriaal.

De kosten van de bouw van een huis zijn te verdelen over een aantal categorieen. In de figuur is een overzicht opgenomen. Hier ziet u ook hoe de kosten zich onderling verhouden. Er blijft na aftrek van grond, BTW en bijkomende kosten relatief weinig over voor de echte bouwkosten.



De maatstaf voor de bouw van een woning is tussen de €1000 en €1400 per vierkante meter, afhankelijk van de afwerking (heel sober tot luxe).

De bijkomende kosten zijn alle kosten die niet in de grond of de bouw zitten. Onderstaand overzicht geeft er een indruk van:

Bijkomende kosten:

• architect (inclusief extra werkzaamheden)
• constructeur
• verschotten
• adviseurs bouwfysica, tuin, etc. (uitgezonderd projectadviseur)
• projectadviseur/coördinatie/ bouwbegeleidingsbureau
• toezicht tijdens de bouw
• aansluitkosten
• sonderingen
• leges bouwaanvraag
• verkoopkosten deelnemersgroep, ingeval van niet verkochte woningen
• GIW-garantie
• notariskosten
• ontwikkelingskosten deelnemersgroep
• ontwikkelingskosten achtervang/ evt. vergoeding voor achtervangrol
• akoestisch rapport
• renteverlies op voorbereidingskosten, ingeval van externe voorfinanciering
• inrichting woonomgeving (exclusief verharding, evt, parkeerplaatsen)
• bijkomende kosten onvoorzien
• evt. extra verkoop/ontwikk. kosten bij overdracht aan achtervang

Het bouwen van een huis is het moment om na te denken over duurzaamheid en energiebesparing. U kunt het huis energiezuinig maken, maar er kan nog veel meer. Denk aan duurzame materialen, of aan een ontwerp dat het gebruik van zonne-energie maximaliseert en isoleert in de winter, maar ook aan de bruikbaarheid op lange termijn.

Het Bouwbesluit bepaalt dat nieuwe huizen al heel energiezuinig worden gebouwd. Als u zelf bouwt kunt u kiezen op welke manier u deze energieprestatie wilt bereiken: door het ontwerp of door installaties zoals balansventilatie? Een passiefhuis gaat nog verder. Dat is een huis dat je bijna niet hoeft te verwarmen.

De toekomst op het gebied van duurzaam bouwen is het huis dat energie oplevert, al is dat (nog) niet eenvoudig te realiseren.

Meer informatie over duurzaam bouwen is op internet in ruime mate voorhanden:
duurzaambouwen.senternovem.nl
www.ipdubo.nl
www.vibavereniging.nl

Wat financiering betreft heeft een CPO-project twee fasen. De bank financiert uw project op het moment dat u een bouwvergunning en een  koop-aanneemovereenkomst heeft. Dat wil zeggen dat u alle planvorming achter de rug heeft. In de periode daarvoor moet u zelf het geld voor de architect en adviseurs voorschieten. Enkele gemeenten en provincies hebben een subsidieregeling in het leven geroepen, die u helpt bij dit probleem. Een andere mogelijkheid is lenen van een revolverend fonds. U leent geld uit het fonds en bij realisatie van uw project (als dus ook de hypothecaire geldlening is geregeld) betaalt u het weer terug aan het fonds. Kijk eens op de site van stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten voor meer informatie: www.svn.nl

Het geld moet gedurende het bouwproces met iedereen die levert worden afgerekend. Tijdens de bouw kan dit uit de hypotheek. Voordat de bouwvergunning en aanneemovereenkomst er zijn en u een hypotheek kunt afsluiten moet u ook kosten maken.

De stichtingskosten van een bouwproject bestaan uit drie onderdelen:
grond, bouwkosten en bijkomende kosten.

Grondkosten en bouwkosten (aanneemsom) betaalt u uit de hypotheek (dus als u een bouwvergunning en koop-aanneemovereenkomst heeft). Soms betaalt u vooraf een bedrag  voor een grondreservering, denk hierbij aan 5-10% van de grondkosten.

De bijkomende kosten maken ongeveer 15-20% uit van de totale stichtingskosten. De stichtingskosten betaalt u gefaseerd.
20 % tijdens het voorlopig ontwerp,
50% van het definitief ontwerp tot en met de aanbesteding en
30 % vanaf de start van de bouw ( in deze fase kan uit de hypotheek geput worden.)

Bij het ontwerp van uw woningen moet u alle woonwensen, de mogelijkheden die de locatie biedt en uw budget tegen elkaar afwegen. De Bond van Nederlandse Architecten heeft een handige website met informatie over het ontwerpproces en opdrachtgeverschap in algemene zin.

Voorkomen dat uw huis te duur wordt begint in de ontwerpfase. Maak vooraf schriftelijke afspraken met de architect over de prijs van het te bouwen huis. U kunt ook een bouwkostenbureau inschakelen om de raming van de architect door te laten rekenen, en om bijvoorbeeld tijdens de bouw de kosten in de gaten te houden. Mocht u toch boven uw budget dreigen te raken, zit er niets anders op dan keuzes te maken en compromissen te sluiten. 

Nee, als de kopersvereniging of de stichting over voldoende geld beschikt, kunt u niet verkochte woningen ook na oplevering nog te koop aanbieden. De eventuele winst kan dan over de andere kopers worden verdeeld of opzij gezet voor toekomstig beheer en onderhoud. Als uw groep niet over extra geld beschikt, is het zeer raadzaam om in zee te gaan met een achtervangpartij, die niet-verkochte woningen afneemt.

Vraag offertes aan voor werkzaamheden en bekijk vooral eerdere projecten van de aannemer. Dat geeft een goed beeld van de verschillen tussen aannemers. U kunt ook suggesties vragen aan uw architect en / of bouwbegeleider.  Denk goed na over hoe de groep en ieder lid van de groep met de aannemer zal samenwerken. Vraag hierover advies aan uw architect en / of bouwbegeleider. Maak vooraf afspraken over de opties per woning en wat u eventueel zelf doet.

Als u geen permanente bouwbegeleider heeft dan is het verstandig om op specifieke momenten een controle door een onafhankelijk bouwkundige te laten uitvoeren. Dat kan een medewerker zijn van een bouwkundig bureau, of bijvoorbeeld een deskundige van de Vereniging Eigen Huis. Juiste momenten voor zo’n controle zijn:

• als de ruwbouw van de verdiepingsvloer gereed is;
• bij het gereedkomen van het casco met de dakplaten erop;
• als het huis wind- en waterdicht is.

De tussentijdse controle is noodzakelijk omdat er in een later stadium niet meer gecontroleerd kan worden. Aansluitingen van leidingen moeten bijvoorbeeld bekeken worden voordat ze in de vloer verdwijnen. Bovendien kunnen bouwfouten beter in een vroeg stadium worden hersteld. Dat is veel beter dan wanneer de woning is afgebouwd. De kans is groot dat wanneer een bouwfout in een later stadium wordt ontdekt, de aannemer tot een noodoplossing moet komen.

Het risico dat de CPO groep loopt kan worden afgedekt door een achtervang. Deze partij neemt het risico van het bouwproject op zich als de woningen die door de aannemer worden gebouwd bij oplevering niet meteen zijn verkocht. Hiervan is door verschillende CPO projecten gebruik gemaakt. De achtervang gaf dan een garantie naar de aannnemer dat de woningen zouden worden verkocht.

Klik hier voor een overzicht met aandachtspunten voor de ontwikkelovereenkomst, waarin de achtervang wordt meegenomen (afkomstig uit het Handboek CPO voor gemeenten).

Bouwbegeleiding levert een bijdrage aan de voortgang van het bouwproces. Sommige begeleidingsbureaus leveren dit als dienst, en helpen u zo om uw opdrachtgeversrol zo goed mogelijk in te vullen. U kunt ook een bureau inhuren alleen voor de directievoering van de bouw. Let er goed op dat het bureau van uw keuze aansluit bij uw wensen, en voldoende onafhankelijk kan opereren.

Het Garantie Instituut Woningbouw en het Stichting Garantie- en Waarborgfonds Nederland bieden garanties op nieuwbouwprojecten. Dit soort garanties zijn vooral gericht op de situatie waarin een aannemer failliet gaat of niet in staat is voldoende kwaliteit te leveren.

De gedeelde tuin, parkeergarage of gezamelijke ruimte vragen om goed beheer. De bewonersgroep is verantwoordelijk voor de gedeelde voorzieningen. Dit kan geformaliseerd worden via een bewonersvereniging, door de gedeelde voorzieningen in mandelig eigendom te brengen of via een Vereniging van Eigenaren. Ook de openbare ruimte kan door bewoners beheerd worden, in samenspraak met de gemeente.Lees bijvoorbeeld eens het verslag van een bijeenkomst over dit onderwerp op de site van VROM.